جزئیات تازه از وام ودیعه مسکن
این روز‌ها که دوران اوج معاملات مسکن بویژه در بحث اجاره‌خانه است، با موج افزایش قیمت در این بازار هم مصادف شده است. تورم سنگین در حالی به پیشواز فصل داغ اجاره‌خانه آمده که کشور امسال بیش از پیش در تولید مسکن گرفتار رکود شده است؛ رکودی که میراث تفکر غلط مدیریتی دولت حاضر بویژه در ۵ سال نخست است. عباس آخوندی پرچمدار این تفکر، اما حالا در دولت نیست تا پاسخگوی تبعات مدیریت خود در این حوزه به مردم باشد. سایر مقامات دولت هم البته در مواجهه با مطالبه‌های مردم پاسخی ندارند جز اینکه «اگر این دولت نبود، وضع صد برابر بدتر می‌شد (!)». کند شدن پیشرفت پروژه مسکن مهر، اجرا نشدن مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه و نداشتن هیچ‌گونه برنامه جایگزین مسکن مهر برای تامین مسکن مردم از جمله عوامل تشدید بحران مسکن در چند سال اخیر است. این موارد باعث شد به طور مثال متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از سال ۹۲ تا اردیبهشت سال جاری بیش از ۵/۴ برابر شود. همچنین متوسط اجاره‌بهای یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از سال ۹۲ تا پایان سال ۹۸ بیش از ۵/۲ برابر شد. البته در ۳ ماه ابتدایی سال جاری طبق آمار‌های غیررسمی، روند افزایش اجاره‌بها بشدت تشدید شده به طوری که در برخی موارد، نرخ اجاره‌بها در مواردی که قصد تمدید قرارداد اجاره وجود دارد، ۲ برابر شده است. حالا در چنین شرایطی دولت به تقلا افتاده تا شاید با اجرای برخی اقدامات، مانع تعمیق بیشتر بحران مسکن شود. طرح اقدام ملی مسکن برای تامین ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان عمر دولت و اعطای تسهیلات به مستاجران از جمله این طرح‌هاست. امروز البته نتیجه نهایی جلسه دولت برای ساماندهی بازار مسکن هم منتشر می‌شود.
به گزارش «وطن امروز»، امروز قرار است جلسه ویژه‌ای درباره افزایش قیمت مسکن در هیأت‌دولت برگزار شود. اینطور که پیداست وزارت راه و شهرسازی با پیشنهاد‌های ویژه‌ای راهی این جلسه خواهد شد. تسهیلات برای اجاره، اجرای مالیات، مشخص کردن بازه قیمتی برای اجاره‌بها و ایجاد سامانه‌ای برای درج قیمت از پیشنهاد‌های این وزارتخانه است که مدیران امیدوارند با اجرایی کردن آن‌ها بتوانند شرایط را تا حدودی اصلاح کنند. در ادامه به این می‌پردازیم که چرا در حوزه مسکن به جایی رسیدیم که احتیاج به تسهیلات اجاره مسکن است.
* انجماد تولید مسکن در دوران آخوندی
محمد اسلامی در برابر نقد‌های فراوان درباره قیمت مسکن توپ را به زمین وزیر سابق انداخته و او را مقصر شرایط کنونی می‌داند. وی گفت: نکته‌ای که همه باید بدانند و باور کنند این است که شرایطی که ناشی از برخی عوامل در حوزه اقتصادی و در بازار‌های موازی ایجاد می‌شود و عامل اصلی التهاب‌زایی در جامعه است، در بخش مسکن نیز مؤثر است به طوری که قریب به اتفاق آن عوامل خارج از اختیار ما در وزارت راه و شهرسازی است و ما هم به عنوان یک تابع متأثر از این متغیر‌های حوزه اقتصادی هستیم. همواره این التهابات در حوزه مسکن در کشور و در حوزه‌های اقتصادی تجربه شده است و ما در شرایطی اینچنین شاهد هجوم منابعی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان هستیم که سرمایه‌گذاران می‌خواهند با ورود به این بخش سرمایه‌های خود را حفظ کنند. این عوامل مسکن را دچار بحران می‌کند، چنانکه اکنون ما در یکی از بحرانی‌ترین شرایط در این دوره قرار داریم.
نکته مهم این است که در این شرایط به هیچ عنوان از جریان‌سازی برای تولید مسکن غفلت نکنیم و هیجان‌زده نشویم و تصمیمات هیجانی نگیریم و ساخت را تسهیل کنیم تا همواره ساخت‌و‌ساز ادامه یابد و جریان پایدار باشد. در ۵-۴ سال گذشته کف پروانه‌های صادره حدود ۳۰۰ هزار واحد در سال بوده و نیاز جامعه را بر اساس محاسبات آماری که در قانون برنامه ششم توسعه برای ما تکلیف می‌شود اعلام می‌کنند که ۹۰۰ هزار واحد در سال است.
* جزئیات تازه از وام ودیعه مسکن
وزیر راه و شهرسازی همچنین با اشاره به جزئیات اعطای وام ودیعه مسکن به مستاجران گفت: تا نیمه تیر مصوبه این وام را دریافت می‌کنیم و بخشی از اعتبارات کرونایی کسب‌و‌کار‌ها به این امر اختصاص خواهد یافت. محمد اسلامی با حضور در برنامه «نگاه یک» شبکه یک سیما گفت: در طول دهه‌های گذشته هم کشورمان این موضوع را تجربه کرده است که روند کاملاً هماهنگ و یکنواختی میان نرخ تورم و تغییرات قیمت ارز و طلا با قیمت مسکن و اجاره وجود دارد و در بسیاری موارد، نرخ اجاره از میزان رشد قیمت مسکن بیشتر افزایش یافته است. وی با تاکید بر اینکه این التهابات، حالت روانی دارد و برای حفظ ارزش پول است، ادامه داد: التهابات کنونی قیمت مسکن در دوران رکورد معاملات و کرونا ناشی از تجدید ارزیابی است، اما ملاک عمل ما معاملات واقعی مسکن است. اسلامی افزود: باید برنامه اقدام و عملی در کشور وجود داشته باشد تا افرادی که مسکن ندارند بتوانند با اطمینان خاطر و بر اساس برنامه صاحب مسکن شوند. وی اضافه کرد: متأسفانه در بخش قیمت‌گذاری مسکن و اجاره، قانون و مقررات مدونی نداریم تا دولت مداخله کند، چون حوزه خصوصی مردم است و قیمت بر اساس شرایط عمومی بازار و در میان خود مردم تعیین شده است.
اسلامی گفت: باید برای نرخ رشد و اجاره‌بها، ضوابطی تعیین کرد و برای اقشار آسیب‌دیده از نظر درآمدی در شرایط کرونا، بتوان منابعی را در نظر گرفت تا آن‌ها بتوانند از صندوق حمایتی برخوردار شوند.
* مبنایی برای میزان افزایش اجاره‌بها تعیین خواهد شد
اسلامی اضافه کرد: در دوره بحث کارشناسی هستیم تا مبنایی را برای میزان افزایش اجاره‌بها معین کنیم. وی گفت: در کشورمان مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای نداریم، به نحوی که آن‌ها طبق قانون بتوانند اراضی را در اختیار بگیرند و واحد‌های استیجاری بسازند و در اختیار مردم بگذارند و سپس دولت از لحاظ تنظیم‌گری، با کمک سازندگان، تنظیمات مبنایی برای قیمت اجاره و تنظیماتی برای تغییر نرخ اجاره سالانه داشته باشد. وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: اینکه اجاره‌ها یک ساله است هم به منابع لطمه می‌زند و هم برای مردم زحمت ایجاد می‌کند. اسلامی اضافه کرد: دستگاه‌های مربوط متولی باید این سرمایه‌گذاری را انجام دهند، اعم از اینکه بخش خصوصی باشد یا نهاد عمومی غیردولتی یا شهرداری‌ها تا بر اساس ماده قانون ساماندهی زمین و مسکن، زمین دولتی در اختیار آن‌ها به صورت ۹۹ ساله قرار بگیرد و تسهیلات بانکی هم در اختیار آن‌ها بگذاریم و آن‌ها هم نرخ اجاره را بر اساس مقررات و ضوابط تعیین کنند و این روش در کشور‌های پیشرفته هم حاکم است.
وی با بیان اینکه گام میان‌مدت ما این است که این ظرفیت‌های جدید به وجود بیاید و اجاره داری حرفه‌ای شکل بگیرد، گفت: پیش‌بینی می‌کنیم مصوبات اولیه این موضوع را حداکثر تا نیمه تیر امسال دریافت کنیم. وی گفت: سعی کردیم از ظرفیت قانونی ماده ۲ قانون ساماندهی زمین و مسکن استفاده کنیم و فراخوان دهیم تا زمین‌ها را در اختیار متقاضیان بگذاریم تا آن‌ها واحد‌های مسکونی بسازند و اجاره دهند و این طرح در هر شهری که زمین مناسب برای واحد‌های مسکونی استیجاری داشته باشد، اجرا می‌شود.
* دهک هفتم هم محتاج حمایت دولت شد
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه استطاعت خرید خانوار‌ها به مرور زمان کاهش یافته است، گفت: با توجه به مطالعات طرح جامع مسکن، اگر تا ۷ یا ۱۰ سال پیش، دولت باید برای تا دهک ۵ زمینه فراهم می‌کرد تا صاحبخانه شوند، اکنون به دهک ۷ رسیده‌ایم و حتی نزدیک است تا دهک ۸ هم برای خانه‌دار شدن نیازمند حمایت دولت باشند. اسلامی افزود: برنامه اقدام ملی مسکن ما فعلا دهک ۸ را هم در برنامه لحاظ کرده است، زیرا دهک ۷ می‌توانست در مدت حداکثر ۵ سال صاحب خانه شود، اما اکنون این رقم از ۱۸ تا ۲۰ سال هم عبور کرده است، بنابراین باید برنامه جامعی داشته باشیم تا این دهک‌ها را پوشش دهد. وی با بیان اینکه استطاعت مالی اکثر قریب به اتفاق نیازمندان به مسکن با قیمت خانه‌هایی که وجود دارد منطبق نیست، اضافه کرد: سامانه جامع املاک و اسکان را طراحی کردیم تا واحد‌های مسکونی خالی شناسایی شوند و سازمان امور مالیاتی بتواند از آن‌ها مالیات بگیرد. وی گفت: هدف‌گذاری ما در برنامه جامع مسکن در سال ۲۰۰ هزار واحد روستایی و ۷۰۰ هزار واحد شهری بوده است که به طور میانگین در این سال‌ها حداقل ۳۰۰ هزار واحد توسط مردم در شهر‌ها تولید شده و دولت ساخت سالی ۴۰۰ هزار کمبود را هدف‌گذاری کرده است تا تولید مسکن را در کشور پایدار کنیم.
* مالیات از خانه‌های خالی
اسلامی در ادامه گفت: امیدواریم در فصل تابستان، برگه‌های مالیاتی برای صاحبان واحد‌های مسکونی خالی صادر و به گونه‌ای شود که این خانه‌ها برای فروش یا اجاره به بازار عرضه شود؛ این طرح تاکنون مورد استقبال واقع شده است. وی اضافه کرد: برای بازدارندگی بیشتر، طرح گرفتن مالیات از واحد‌های مسکونی خالی نیاز به قانون دارد و برای این منظور لایحه‌ای را تهیه کردیم. وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه در دولت‌های یازدهم و دوازدهم حدود یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر، ساخته و به مردم تحویل شده است، گفت: زمانی که وارد وزارتخانه شدم ۴۸۰ هزار واحد مسکن مهر نیمه‌تمام داشتیم و متعهد شدیم ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در قالب طرح اقدام ملی آغاز کنیم و ۲ ساله ۹۰۰ هزار واحد را برای مردم در نظر بگیریم. اسلامی ادامه داد: در این مدت از ۴۸۰ هزار واحد مسکن مهر بیش از ۲۰۰ هزار واحد تحویل مردم شد و ۱۲۰ هزار واحد را منتظر انشعابات آن هستیم و حدود ۷۰ هزار واحد هم در دست ساخت است و بقیه در نقاطی قرار دارد که نیازمند تعیین تکلیف است یا پرونده قضایی دارد. وی با بیان اینکه حداکثر تا آبان امسال، مراسم پایانی ساخت واحد‌های مسکن مهر را برگزار می‌کنیم، گفت: ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن را هم جانمایی و تعیین زمین کرده‌ایم.
***
دکتر حجت‌الله عبدالملکی، کارشناس اقتصاد در گفتگو با «وطن امروز» مطرح کرد
دولت روحانی شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن را افزایش داد
در روز‌های اخیر راهکار‌های فراوانی برای کاهش قیمت مسکن مطرح می‌شود؛ گروهی از کارشناسان تولید انبوه مسکن را راه‌حل می‌دانند و گروهی دیگر معتقدند بخش خصوصی کشور باید وارد اجاره‌داری حرفه‌ای شود. در این بین برخی نیز اجرای سیاست‌های انقباضی مانند مالیات را راه‌حل کاهش قیمت مسکن می‌دانند. آنچه مشخص است تمام این راهکار‌ها احتیاج به زمان زیادی برای اجرایی شدن دارد و نمی‌تواند در تابستان سال جاری دردی از مردم دوا کند. در گفتگو با حجت‌الله عبدالملکی، دکترای اقتصاد و عضو هیأت علمی دانشگاه امام صادق راهکار‌های کاهش سریع قیمت مسکن را جویا شدیم.
* * *
* در روز‌های اخیر بین کارشناسان حوزه مسکن اختلاف‌نظری درباره لزوم اخذ مالیات از خانه‌های خالی به وجود آمده است و برخی کارشناسان معتقدند این مالیات نمی‌تواند تأثیری روی قیمت خانه داشته یا اینکه تبعات مهمی در پی داشته باشد؛ نظر شما در این رابطه چیست؟
در حال حاضر نزدیک به ۶/۲ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد، لذا وارد نشدن این خانه‌ها به بازار مسکن بشدت موجب افزایش قیمت ملک و اجاره‌بها شده است. کسانی که می‌گویند توزیع این واحد‌ها باعث کاهش قیمت نمی‌شود، از پراکندگی این واحد‌ها بی‌خبر هستند و احساس می‌کنند تمام این واحد‌های خالی در مناطق گران‌قیمت تهران قرار دارد، در صورتی که از تمام خانه‌های خالی ایران تنها ۲۵۰۰ واحد آن‌ها در شهر تهران قرار دارند که شاید آن‌ها هم در مناطق لوکس‌نشین نباشد.
* میانگین نیاز به تولید مسکن نسبت به تعداد خانوار‌ها در کشور چه میزان است؟
بیش از ۲۵ میلیون خانوار در کشور وجود دارد و تقریبا همین مقدار مسکن نیز در کشور تولید شده است، اما چند مشکل در بخش تأمین مسکن جامعه مطرح است؛ تقریبا ۶/۲ میلیون خانه از خانه‌های ساخته شده خالی مانده است، چرا که افزایش قیمت مسکن به دلیل سیاست‌های غلط در این حوزه موجب شده مالکان به این خانه‌ها به عنوان کالای سرمایه‌ای برای بهره‌مندی از افزایش قیمت نگاه کنند، بنابراین نسبت تراکم خانواده به مسکن بیش از عدد ۱ قرار دارد، یعنی چیزی حول و حوش ۱/۱ درصد است، به این معنا که در هر مسکنی ۱/۱ خانوار ساکن هستند، لذا تعداد زیادی خانوار داریم که به صورت مشترک در یک مسکن یا خانه زندگی می‌کنند. مسأله مهم دیگر بافت‌های فرسوده و خانه‌های قدیمی‌ساز است که بر اساس استاندارد‌ها باید تخریب و از ابتدا ساخته شوند. آمار‌های مختلفی درباره بافت‌های فرسوده در دست است که تا ۸ میلیون نیز اعلام شده است. مسأله سوم موضوع ازدواج جوانانی است که در سن ازدواج قرار دارند، اما هنوز زندگی زناشویی خود را تشکیل نداده‌اند. بر اساس آمار‌ها تا ۶ میلیون زوج در سن ازدواج قرار دارند یا از سن ازدواج گذشته‌اند، بنابراین اگر این جوانان قصد ازدواج داشته باشند این ۱۲ میلیون نفر یا ۶ میلیون زوج نیازمند ۶ میلیون واحد مسکونی هستند. با این حساب ۶ میلیون به علاوه ۸ میلیون و ۵/۲ میلیون یعنی نیازمند ۵/۱۶ میلیون واحد مسکونی در کشور هستیم.
* بعد از روی کار آمدن آقای روحانی پروژه مسکن مهر مورد بی‌توجهی دولت قرار گرفت و کنار گذاشته شد؛ آیا سیاست‌های دولـت آقای روحانی در ۷ سال گذشته عامل مؤثری در افزایش قیمت مسکن بوده است؟
بله! این خلأ و کمبود در دوره آقای روحانی به مراتب بیشتر از گذشته احساس شد. دولت آقای روحانی شکاف بزرگی بین عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرد؛ شکافی که راه را برای دلال‌بازی و سرمایه‌ای کردن هر چه بیشتر مسکن هموار کرد. با نگاهی به آمار‌ها می‌توان دریافت واحد‌های مسکونی ساخته شده در دوران آقای روحانی به نسبت دوره قبلی کاهش چشمگیری داشته است. کمبود عرضه به نسبت تقاضا باعث افزایش رشد قیمت مسکن و به تبع آن افزایش رشد اجاره‌بها شد، چرا که در دولت آقای روحانی سیاست مهمی که در بلند‌مدت باید منجر به تولید مسکن ارزان‌قیمت مورد نیاز جامعه شود، پیاده نشد. بی‌شک عمده خانوار‌هایی که توانایی خرید یا پرداخت اجاره‌بها با تعرفه‌های نجومی و سرسام‌آور مسکن کنونی را ندارند باید با سیاست‌گذاری‌های دولت از طریق فروش خانه‌های ارزان‌قیمت صاحبخانه می‌شدند، لذا سیاست اصلی دولت در راستای تولید خانه ارزان‌قیمت ابتر ماند و هیچ‌گاه در این دولت محقق نشد. مسکن مهر به لحاظ تئوری جوابگوی این خلأ بود. در تئوری مسکن مهر قیمت زمین حذف شد و با حذف شدن قیمت زمین ۵۰ درصد قیمت تمام‌شده مسکن کاهش یافت. با این تمهیدات مردم امکان خرید خانه ارزان‌قیمت را یافتند، لذا این موضوع به میزان قابل ملاحظه‌ای توانست علاوه بر خانه‌دار کردن مردم به کاهش قیمت مسکن منجر شود، لذا مسکن مهر خلأ این مسأله را به لحاظ تئوریک جبران کرد و تا حدی هم در عمل موفق بود، اما این طرح اشکالاتی داشت که متاسفانه دولت آقای روحانی به جای رفع اشکال، به طور کامل این مدل را کنار گذاشت و مدل دیگری هم جایگزین نکرد.
راهکار کوتاه‌مدت کنترل قیمت مسکن و اجاره‌بها در شرایط کنونی چیست؟ مسلما زمان برای ساخت عمده مسکن گذشته است.
طبیعتا مسأله تولید انبوه مسکن ارزان‌قیمت سیاستی است که باید دنبال شود، اما در کوتاه‌مدت مساله عرضه ۶/۲ میلیون خانه خالی به بازار می‌تواند مورد توجه قرار بگیرد و اثر قابل توجهی روی کاهش اجاره مسکن بر جای بگذارد، به همین جهت سیاست مالیات بر خانه‌های خالی مطرح شده، اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده است.
* طرح مالیات بر خانه‌های خالی تا چه اندازه می‌تواند در شکستن قیمت مسکن تاثیرگذار باشد؟
در این سیاست قرار بر این است کسانی خانه‌های خود را خالی نگاه داشته‌اند، ملزم به پرداخت مالیات قابل ملاحظه‌ای شوند؛ مثلا بین ۴ تا ۱۰ درصد ارزش ملک را به صورت سالانه پرداخت کنند. قطعا با تصویب این طرح خالی نگاه داشتن خانه برای مالکان به صرفه نخواهد بود، لذا ناچار به اجاره دادن خانه‌های خود می‌شوند. با توجه به اینکه حدود ۸ میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد، اگر از ۶/۲ میلیون واحد خالی ۵/۱ میلیون آن وارد بازار اجاره شود، موجب شکستن اجاره و کاهش رشد قیمت مسکن می‌شود؛ حتی با اجرای این طرح در سال اول ممکن است شاهد کاهش قیمت مسکن نسبت به قبل باشیم. در صورت اجرای این سیاست، مالکان به دنبال مستاجر خواهند بود که منجر به عرضه بیشتر و افزایش توازن بین عرضه و تقاضا می‌شود. به تبع این موضوع مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به جایگاه واقعی خود که کالای مصرفی است تنزل می‌یابد یا به جایگاه واقعی خود می‌رسد و به طور خودکار بازار مسکن سامان می‌یابد و نقدینگی سنگینی که به سمت بازار مسکن هجوم می‌آورد تا با خرید و نگهداری مسکن، گران شدن آن را رقم بزند، این بار با سیاست‌گذاری‌های درست به سمت تولید مسکن سوق داده می‌شود تا شاهد کاهش کمبود مسکن در سطح کشور نباشیم.
