نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
به گزارش «نبض‌بانک»؛
الزام به تنظیم سند رسمی
وقتی که کسی ملکی را از فرد دیگری خریداری می نماید، می تواند پس از تنظیم قرارداد، الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد. اگر چه در بعضی از قراردادها، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی شده است، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه نمود.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است. اما گاهی ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی، مالک ملک، شخص دیگری باشد در اینصورت علاوه بر فروشنده، نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دادخواست قید گردد.
کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.
نحوه صدور اجراییه
پس از آنکه رأی الزام به تنظیم سند رسمی صادر و قطعی گردید، اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به خوانده دعوا (مالک رسمی ملک) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید. اگر مالک رسمی در مهلت مقرر در دفترخانه حاضر نگردد، با تقاضای سر دفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را بنام خریدار منتقل می کند.
نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند
- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر می گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک، متعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد، آن شخص صرفاً بابتوجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد، مسئول خواهد بود.
- اگر ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی قبل از فروش ملک باشد در این صورت باید ابتدا ملک از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظیم سند صورت بگیرد.
- اگر مقدمات صدور سند مثل پایان کار وصورت مجلس تفکیکی در هنگام ارائه دادخواست آماده نباشد، بهتر است که علاوه بر الزام خوانده بر تنظیم سند، الزام او نسبت به سایر تعهدات نیز از دادگاه خواسته شود.
- اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رد خواهد شد.
- اگر مالک رسمی ملک بعد از امضای مبایعه نامه، ملک را در رهن قرار داده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی وابطال سند رهنی را تقدیم دادگاه نماید.
- خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولاً ١٠ درصد ارزش ملک بعنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت رأی، خسارت احتمالی به خواهان برگردانده می شود.
- در صورتی که بعد از صدور رأی به الزام به تنظیم سند توسط دادگاه، به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ نماید.
- اگر در قرارداد فروش ملک، زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی تعیین نگردیده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال است. در این حالت بهتر است که در ابتدا خریدار با ارسالاظهارنامه از مالک رسمی بخواهد که سند ملک را به نام او منتقل نماید.
- اگر خریدار به هر دلیلی مبایعه نامه خرید ملک را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نماید.
- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی است و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید دادخواستاثبات مالکیترا مطرح نمود.
- محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثَمَن (پول) از سوی خریدار نیست.
- در دعوای الزام به تنظیم سند، اولین اقدام دادگاه رسیدگی کننده، اخذاستعلام از اداره ثبتدر خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می باشد و اگر نام مالکِ ملک بعنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن و یا بازداشت باشد، دادگاه وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید.
- اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، باید دادخواستالزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراثاو مطرح گردد.
- در دادخواست الزام به تنظیم سند، باید مشخصات ملک بصورت دقیق اعم از پلاک ثبتی، آدرس و … قید گردد.
- دعوایالزام به تحویل مبیع غیرمنقول ، قبل از تنظیم سند رسمی به نام خواهان و بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.
- وجود مشکلات ثبتی و موانع برای اخذ پایان کار عذر موجه جهت رفع مسئولیت نسبت به پرداخت خسارت تأخیر انجام تعهد محسوب نمی‌گردد لذا ضمن الزام به تنظیم سند رسمی، حکم به پرداخت خسارت تأخیر انجام تعهد می‌شود.
- اگر خواسته اولیه خواهان، الزام به تنظیم سند رسمی باشد و در خلال رسیدگی مشخص شود که ملک توسط طلبکاران بازداشت شده است، امکان افزایش خواسته الزام خوانده به رفع موانع تنظیم سند رسمی به خواسته اولیه وجود دارد.
- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تهیه صورت مجلس تفکیکی و پایان کار، دو دعوی مستقل نیستند؛ بلکه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی اصلی و دعوی اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار مقدمه آن است که هر دو دعوی باید با هم طرح شود؛ چون اگر دعوی مقدمه ای بدون طرح دعوی اصلی مطرح شود، ممکن است بعدها دادگاه نتواند آن را با دعوی اصلی یعنی تنظیم سند رسمی جمع نماید. بنابراین دعوی مقدمه ای به تنهایی مورد پذیرش واقع نمی‌شود.
- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.
